Составляю сметы на капитальный и текущий ремонт зданий. Работаю с подрядными компаниями, управляющими компаниями, бюджетными учреждениями. Дефектная ведомость или перечень работ — основа расчёта. Базы ФЕРр, ТЕРр, ТСН. Госконтракты 44-ФЗ и 223-ФЗ. Если у вас новое строительство, а не ремонт — другая страница .
Наиль Хасянов — кто мы, что делаем и как заказать смету
Оставьте номер — перезвоню лично
Скажу точную стоимость и срок по вашей задаче. Разговор 2–3 минуты, ни к чему не обязывает
Это не академическое разграничение. Для подрядчика или заказчика разница — в объёме документации, согласованиях и требованиях к сметному расчёту
Что это
Поддержание эксплуатационных характеристик объекта: окраска, замена оконных блоков, частичная замена кровельного покрытия без смены стропил, ремонт полов, сантехника. Несущие конструкции не затрагиваются.
Смета
Одна или несколько локальных смет по дефектной ведомости или перечню работ. Базы ФЕРр/ТЕРр. Объём небольшой — смета готова в 1–2 дня.
Экспертиза
Обычно не требуется. Заказчик принимает работы по КС-2 и КС-3 без дополнительных согласований.
Что это
Восстановление или замена несущих конструкций, перекрытий, инженерных систем — теплоснабжения, водоснабжения, электрики. Параметры объекта при этом могут изменяться.
Смета
Более развёрнутый комплект: несколько локальных смет по видам работ, лимитированные затраты. Базы те же — ФЕРр/ТЕРр, но объём позиций значительно больше.
Экспертиза
Зависит от источника финансирования и стоимости. При бюджетном финансировании в определённых случаях требуется проверка достоверности сметной стоимости (ст. 49 ГрК РФ).
Оба вида считаются по ремонтным расценкам — ФЕРр или ТЕРр. Принципиальная разница не в методике, а в объёме работ, составе согласований и требованиях заказчика к пакету документов.
Работаю со зданиями всех назначений — от жилого дома до производственного корпуса. Главное: нужен документ для расчётов с заказчиком или госконтракта
Капитальный ремонт по программам регионального оператора или по решению собственников. Региональные фонды капремонта нередко устанавливают свои требования к форме и составу сметной документации — при необходимости уточняю под конкретный регион и оператора.
Кровля, фасад, инженерные сети, лифты, подвальные помещения
Бюджетные учреждения ремонтируются по 44-ФЗ или 223-ФЗ. Смета идёт как основа для обоснования начальной (максимальной) цены контракта. После сдачи работ — КС-2 и КС-3 для закрытия объёмов, которые проверяет казначейство.
Объекты соцкультбыта, административные здания
Коммерческий ремонт под договор подряда. Дефектная ведомость или техническое задание арендатора и собственника. Смета нужна, чтобы зафиксировать стоимость работ до начала исполнения — споров об объёмах потом меньше.
Торговые центры, бизнес-центры, отдельные помещения
Цеха, склады, производственные корпуса. Ремонт нередко совмещается с техническим перевооружением — важно правильно разграничить, что идёт по ремонтным расценкам, а что относится к оборудованию.
Промышленные объекты, логистические комплексы
Часто встречаются как самостоятельный заказ: один объект, один вид работ. Составляю отдельную локальную смету по дефектовке или замерам — без привязки к общему капремонту здания.
Частичная замена, полная перекладка, утепление
Замена труб водоснабжения, канализации, систем отопления, электропроводки. В рамках капремонта — обычно отдельные разделы сметы. При разовом заказе — самостоятельная локальная смета по ФЕРр или ТЕРр.
ХВС, ГВС, отопление, канализация, электромонтаж
Сметы на ремонт квартиры физическому лицу не составляю — для частного ремонта нужен другой формат: прораб с таблицей или дизайнер интерьера, а не нормативная смета по ФЕРр. Если у вас ИП или ООО и нужна смета как официальный документ — это уже ко мне.
Три шага. Дефектная ведомость вместо проектных чертежей, расчёт по ремонтным нормативам, и при необходимости — закрывающие документы
Основной исходный документ на ремонте — дефектная ведомость. Это таблица с перечнем повреждений: что именно плохо, в каком месте, какой объём. Составляет её технический специалист при осмотре объекта. Если дефектовки нет — работаю с описанием работ от прораба или заказчика, фотографиями, замерами. Полный формальный документ не обязателен для начала расчёта.
Подбираю расценки из сборников ремонтно-строительных работ — ФЕРр (федеральные) или ТЕРр (территориальные, под регион объекта). Для Москвы — ТСН. Применяю текущие индексы Минстроя. Считаю лимитированные затраты, если они нужны по условиям договора. Отдаю файл программы (.gsfx для ГРАНД-Сметы или Smeta.ru), Excel и PDF.
После выполнения работ подрядчик закрывает объёмы через акт о приёмке выполненных работ (КС-2) и справку о стоимости (КС-3). Если нужны оба документа — оформляю по той же смете, что составлял. Если смета была чужая — принимаю её в работу как исходник. Подробно про КС-2 и КС-3 — отдельная страница с разбором форм, типичных ошибок и требований.
Дефектная ведомость — документ, в котором технический специалист фиксирует выявленные дефекты и повреждения: что именно повреждено, в каком месте, какой объём или площадь, что нужно сделать для устранения. По этому перечню сметчик подбирает расценки и считает стоимость. Без дефектовки нет понимания объёмов — без объёмов нет сметы. Если у вас нет дефектовки, её составляет технический специалист (инженер, прораб, представитель ПТО) при осмотре объекта — это не задача сметчика.
Смета — первый документ. После выполнения работ нужно их закрыть
Когда работы выполнены, подрядчик предъявляет заказчику акт о приёмке выполненных работ (КС-2) и справку о стоимости (КС-3). На госконтрактах без этих документов казначейство не проводит оплату — жёсткое требование. В коммерческих договорах КС-2 и КС-3 — де-факто стандарт: большинство заказчиков принимают именно эти формы.
На ремонтных объектах работы часто сдаются по этапам — ежемесячными «процентовками». Разношу выполнение по периодам, слежу чтобы суммарные объёмы не вышли за сметные, считаю нарастающие итоги в КС-3.
Могу оформить КС-2 и КС-3 по смете, которую составлял сам, или принять чужую смету как исходник. Подробно про правила оформления актов, типичные ошибки и форматы выдачи — на отдельной странице /сметчик-кс-2-кс-3 .
44-ФЗ и 223-ФЗ — значительная часть ремонтных объектов в моей практике
При ремонте по 44-ФЗ заказчик обязан обосновать начальную (максимальную) цену контракта — НМЦК. Для этого применяется проектно-сметный метод согласно ч. 9.1 ст. 22 Федерального закона № 44-ФЗ. Основа — дефектная ведомость и локально-сметный расчёт, который я составляю по нормативным базам.
После заключения контракта тот же расчёт становится основой для КС-2 и КС-3 при сдаче выполненных объёмов. Требования казначейского сопровождения к комплекту документов учитываю при составлении сметы и оформлении актов.
По 223-ФЗ жёсткость требований зависит от положения о закупках конкретной организации. Принцип тот же: смета как обоснование цены + КС-2/КС-3 при исполнении.
Двенадцать вопросов, которые задают до начала работы
Пришлите дефектовку или перечень работ — посмотрю и назову цену
Цены на странице — ориентир порядка стоимости, не публичная оферта. Точная цена и срок — после изучения вашей документации. Подробнее о ценообразовании — на странице о стоимости услуг, полный каталог направлений — на странице услуг.